Η καθημερινή λειτουργία μιας πολυκατοικίας στην Ελλάδα εξακολουθεί να στηρίζεται σε κανόνες που διαμορφώθηκαν σε διαφορετικές εποχές και βρίσκονται διάσπαρτοι σε πολλά νομοθετήματα. Το Υπουργείο Δικαιοσύνης έχει ξεκινήσει νομοθετική πρωτοβουλία για έναν ενιαίο Κώδικα Ιδιοκτησίας, με ιδιαίτερη έμφαση στη συνιδιοκτησία, στην οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία και στη διευκόλυνση της λειτουργίας των πολυκατοικιών. Η συζήτηση αφορά ζητήματα που αγγίζουν άμεσα ιδιοκτήτες και διαχειριστές: πώς λαμβάνονται οι αποφάσεις, πώς τροποποιείται ένας παλιός κανονισμός, πώς ξεμπλοκάρουν αναγκαίες εργασίες και πώς οργανώνεται η λογοδοσία μέσα στο κτίριο. Ωστόσο, το κρίσιμο σημείο είναι ότι ο νέος Κώδικας δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.  

Η σύντομη απάντηση

Η επίσημη πρωτοβουλία στοχεύει στην ενοποίηση περισσότερων από χίλιων διάσπαρτων διατάξεων και στην απλούστευση της λειτουργίας των πολυκατοικιών, ιδιαίτερα ως προς τις αποφάσεις των συνιδιοκτητών και την τροποποίηση κανονισμών. Μέχρι να ολοκληρωθεί η νομοπαρασκευαστική εργασία, να παρουσιαστεί τελικό σχέδιο και να ψηφιστεί νόμος, ισχύει το σημερινό καθεστώς.

 

Τι είναι ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας

Σύμφωνα με την επίσημη παρουσίαση του Υπουργείου Δικαιοσύνης, δημιουργείται Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή με αντικείμενο τη ριζική αναμόρφωση του πλαισίου της συνιδιοκτησίας. Ο βασικός νόμος για την οριζόντια ιδιοκτησία χρονολογείται από το 1929, ενώ σήμερα υπάρχουν περισσότερες από χίλιες σχετικές διατάξεις κατανεμημένες σε διαφορετικά νομοθετήματα. Η πρωτοβουλία επιδιώκει ένα σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο που θα αντιμετωπίζει εκκρεμότητες, θα επιταχύνει την επίλυση διαφορών και θα επιτρέπει την αξιοποίηση ιδιοκτησιών που σήμερα παραμένουν πρακτικά δεσμευμένες. Το Υπουργείο έχει αναφέρει ως επιδίωξη την ολοκλήρωση του έργου της Επιτροπής έως το φθινόπωρο και τη νομοθέτηση μέχρι το τέλος του 2026. Πρόκειται για χρονοδιάγραμμα-στόχο και όχι για εγγύηση ότι κάθε στάδιο θα ολοκληρωθεί ακριβώς τότε.

Ποιοι άξονες έχουν ανακοινωθεί επίσημα

Η επίσημη ανακοίνωση προσδιορίζει ορισμένες σαφείς κατευθύνσεις:

1. Ενοποίηση των διάσπαρτων διατάξεων και προσαρμογή τους στις σύγχρονες κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες.
2. Σύνδεση του νέου πλαισίου με το Εθνικό Κτηματολόγιο, το πολεοδομικό και περιβαλλοντικό δίκαιο και εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης.
3. Απλοποίηση της ανοικοδόμησης κοινών οικοπέδων και της καθ’ ύψος επέκτασης υφιστάμενων οικοδομών, όπου αυτό επιτρέπεται.
4. Ταχύτερη έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και συντονισμός με τις νέες ρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου.
5. Απλοποίηση της λειτουργίας των πολυκατοικιών, διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων μεταξύ συνιδιοκτητών και ευκολότερη τροποποίηση υφιστάμενων κανονισμών.
6.  Παροχή τίτλων ιδιοκτησίας και δυνατότητα μεταβίβασης σε εκκρεμείς περιπτώσεις που σήμερα παραμένουν μπλοκαρισμένες.

Τι δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί 

Στη δημόσια συζήτηση έχουν εμφανιστεί αναφορές για συγκεκριμένες πλειοψηφίες στις γενικές συνελεύσεις, ταχύτερη είσπραξη ληξιπρόθεσμων κοινοχρήστων, υποχρεωτικό αποθεματικό, ασφάλιση κτιρίου, νέες αρμοδιότητες του διαχειριστή, ενεργειακές παρεμβάσεις και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτά τα θέματα μπορεί να αποτελούν αντικείμενο επεξεργασίας ή δημοσιογραφικών πληροφοριών, αλλά δεν πρέπει να παρουσιάζονται ως τελικές ρυθμίσεις. Δεν έχει δημοσιευτεί ολοκληρωμένο νομοσχέδιο που να καθορίζει με βεβαιότητα τα ποσοστά, τις διαδικασίες, τις εξαιρέσεις και τις ημερομηνίες έναρξης ισχύος.

Προσοχή στις πρόωρες αποφάσεις.

Μια πολυκατοικία δεν πρέπει να αλλάξει τον τρόπο ψηφοφορίας, να θεωρήσει ότι τροποποίησε τον κανονισμό της ή να προχωρήσει σε μονομερείς ενέργειες επειδή διάβασε ότι «έρχονται αλλαγές». Κάθε απόφαση εξακολουθεί να εξετάζεται με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό του συγκεκριμένου κτιρίου.

Τι μπορεί να σημαίνει η μεταρρύθμιση για τις πολυκατοικίες

1. Πιο λειτουργικές γενικές συνελεύσεις

Η ανάγκη ομοφωνίας ή αυξημένων πλειοψηφιών μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να καθυστερεί αναγκαίες εργασίες και να αφήνει άλυτα χρόνια προβλήματα. Η επίσημη κατεύθυνση για διευκόλυνση της λήψης αποφάσεων είναι επομένως ιδιαίτερα σημαντική. Το τελικό αποτέλεσμα, όμως, θα εξαρτηθεί από το ακριβές κείμενο του νόμου και από τις ασφαλιστικές δικλίδες που θα προβλεφθούν για τα δικαιώματα της μειοψηφίας.

2. Επικαιροποίηση παλιών κανονισμών

Πολλοί κανονισμοί έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες και δεν προβλέπουν σύγχρονες ανάγκες, όπως ψηφιακή επικοινωνία, νέα συστήματα θέρμανσης, υποδομές φόρτισης, ενεργειακές αναβαθμίσεις ή διαφορετικά μοντέλα επαγγελματικής διαχείρισης. Η ευκολότερη τροποποίησή τους θα μπορούσε να μειώσει τις γκρίζες ζώνες, εφόσον η νέα διαδικασία είναι σαφής και νομικά ασφαλής.

3. Λιγότερα εμπόδια σε αναγκαίες τεχνικές παρεμβάσεις

Η αναβάθμιση ενός κτιρίου συνδέεται συχνά με κοινόχρηστα τμήματα: όψεις, δώμα, ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, θέρμανση και δίκτυα. Ένα σαφέστερο πλαίσιο αποφάσεων μπορεί να βοηθήσει πολυκατοικίες να προχωρούν έγκαιρα σε εργασίες συντήρησης ή ενεργειακής αναβάθμισης, χωρίς να καταργούνται οι τεχνικοί, πολεοδομικοί και περιβαλλοντικοί έλεγχοι.

4. Καθαρότερος ρόλος και μεγαλύτερη λογοδοσία στη διαχείριση

Όσο πιο σύνθετη γίνεται η λειτουργία μιας πολυκατοικίας, τόσο λιγότερο επαρκεί η άτυπη διαχείριση. Η συγκέντρωση κανόνων σε έναν Κώδικα μπορεί να αποσαφηνίσει δικαιώματα, υποχρεώσεις, διαδικασίες και αρχεία. Για τον διαχειριστή αυτό πιθανότατα θα σημαίνει καλύτερα εργαλεία, αλλά και αυξημένη ανάγκη για τεκμηρίωση και διαφάνεια.

Τι ισχύει σήμερα, μέχρι να ψηφιστεί ο νέος Κώδικας

 Μέχρι να ψηφιστεί και να τεθεί σε ισχύ νέα νομοθεσία, δεν αλλάζει αυτομάτως τίποτα στη λειτουργία της πολυκατοικίας. Εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη:

• η ισχύουσα νομοθεσία για την οριζόντια ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία,
• η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο πίνακας χιλιοστών,
• ο κανονισμός της πολυκατοικίας,
• οι νόμιμα ληφθείσες αποφάσεις της γενικής συνέλευσης,
• οι τεχνικές, πολεοδομικές, πυρασφαλείας και λοιπές ειδικές απαιτήσεις που αφορούν κάθε εργασία,
• οι συμβάσεις με συνεργεία, παρόχους και εταιρείες διαχείρισης.

Επειδή κάθε κτίριο έχει διαφορετικά έγγραφα και πραγματικά δεδομένα, μια γενική διαδικτυακή απάντηση δεν υποκαθιστά τον έλεγχο του συγκεκριμένου φακέλου από κατάλληλο νομικό ή τεχνικό σύμβουλο.

Τι πρέπει να κάνει από τώρα μια σωστά οργανωμένη πολυκατοικία

Η αναμονή του νέου Κώδικα δεν σημαίνει αδράνεια. Αντίθετα, είναι ευκαιρία να οργανωθεί το κτίριο έτσι ώστε να μπορέσει να αξιοποιήσει γρήγορα τις νέες ρυθμίσεις όταν αυτές οριστικοποιηθούν.

1. Συγκεντρώστε τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό, τον πίνακα χιλιοστών, τα πρακτικά συνελεύσεων και τις τυχόν μεταγενέστερες τροποποιήσεις.
2. Καταγράψτε τις αποφάσεις που εκκρεμούν επειδή δεν συγκεντρώθηκε η απαιτούμενη πλειοψηφία ή επειδή υπάρχει ασάφεια στον κανονισμό.
3. Δημιουργήστε πλήρη εικόνα των οφειλών, του αποθεματικού, των συμβάσεων και των επαναλαμβανόμενων δαπανών του κτιρίου.
4. Καταρτίστε μητρώο τεχνικών υποχρεώσεων και συντηρήσεων για ανελκυστήρα, θέρμανση, πυρασφάλεια, ηλεκτρολογικά, στεγανοποίηση και λοιπές εγκαταστάσεις.
5. Μην αναβάλλετε επείγουσες εργασίες ασφάλειας περιμένοντας νέο νόμο. Η ασφάλεια και η πρόληψη βλαβών παραμένουν άμεσες υποχρεώσεις.
6. Παρακολουθείτε μόνο επίσημες ανακοινώσεις και, όταν δημοσιευτεί σχέδιο νόμου, ζητήστε στοχευμένο νομικό και τεχνικό έλεγχο για όσα αφορούν το δικό σας κτίριο.
7. Ενημερώστε τους συνιδιοκτήτες με ένα ενιαίο, τεκμηριωμένο σημείωμα ώστε να περιοριστούν οι φήμες και οι πρόωρες συγκρούσεις.

Γιατί η επαγγελματική διαχείριση γίνεται ακόμη σημαντικότερη

Ο νέος Κώδικας μπορεί να απλοποιήσει ορισμένες διαδικασίες, αλλά δεν θα καταργήσει την ανάγκη για οργάνωση. Ακόμη και ο καλύτερος νόμος δεν μπορεί να υποκαταστήσει ένα ενημερωμένο αρχείο, σωστά πρακτικά, διαφανή οικονομική εικόνα, συνεπή παρακολούθηση οφειλών και προγραμματισμό τεχνικών εργασιών. Μια επαγγελματικά οργανωμένη διαχείριση μπορεί να μετατρέψει τη νομοθετική αλλαγή από πηγή αβεβαιότητας σε ευκαιρία: να εντοπίσει τι αλλάζει, να ενημερώσει τους ιδιοκτήτες, να προετοιμάσει τα απαιτούμενα έγγραφα και να εφαρμόσει τις νέες διαδικασίες με συνέπεια όταν αυτές τεθούν σε ισχύ. Η πρωτοβουλία για τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας είναι μία από τις σημαντικότερες θεσμικές εξελίξεις για τις ελληνικές πολυκατοικίες. Η πραγματική της αξία θα κριθεί από το τελικό κείμενο: αν θα μειώσει τα αδιέξοδα χωρίς να αποδυναμώνει την ασφάλεια δικαίου και αν θα δώσει πρακτικές λύσεις σε κτίρια που χρειάζονται αποφάσεις, συντήρηση και αναβάθμιση. Μέχρι τότε, η σωστή στάση είναι διπλή: προσεκτική παρακολούθηση των επίσημων εξελίξεων και άμεση οργάνωση του φακέλου και των διαδικασιών κάθε πολυκατοικίας. Οι τίτλοι των ειδήσεων δεν αλλάζουν τον κανονισμό ενός κτιρίου· η τεκμηριωμένη ενημέρωση και η σωστή εφαρμογή του νόμου τον προστατεύουν.

 Συχνές ερωτήσεις

Έχει ψηφιστεί ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας;

Όχι. Έχει ανακοινωθεί η νομοθετική πρωτοβουλία και η σύσταση Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής. Μέχρι να ψηφιστεί και να τεθεί σε ισχύ νέο νομοθέτημα, εφαρμόζεται το υφιστάμενο πλαίσιο.

Αλλάζουν ήδη οι πλειοψηφίες στις γενικές συνελεύσεις;

Όχι. Η επίσημη ανακοίνωση αναφέρει στόχο διευκόλυνσης των αποφάσεων και της τροποποίησης κανονισμών, αλλά δεν έχει οριστικοποιηθεί νέο ποσοστό που να εφαρμόζεται σήμερα.

Μπορεί να τροποποιηθεί τώρα ο κανονισμός με απλή πλειοψηφία;

Δεν προκύπτει τέτοια γενική δυνατότητα από την ανακοίνωση της πρωτοβουλίας. Πρέπει να ελεγχθούν ο ισχύων νόμος, η σύσταση και ο κανονισμός του συγκεκριμένου κτιρίου.

Θα αλλάξει η διαδικασία για τα απλήρωτα κοινόχρηστα;

Το θέμα αναφέρεται στη δημόσια συζήτηση, αλλά χρειάζεται το τελικό νομοθετικό κείμενο για να γνωρίζουμε αν, πώς και πότε θα αλλάξει η διαδικασία.

Θα γίνει υποχρεωτικό το αποθεματικό ή η ασφάλιση της πολυκατοικίας;

Υπάρχουν σχετικές δημοσιογραφικές αναφορές, όχι όμως οριστική διάταξη που να μπορεί να παρουσιαστεί σήμερα ως νέος γενικός κανόνας.

Τι πρέπει να κρατήσει ο διαχειριστής από τώρα;

Πλήρη φάκελο με κανονισμό, σύσταση, χιλιοστά, πρακτικά, οικονομικές καταστάσεις, οφειλές, συμβάσεις, συντηρήσεις και τεχνικές εκκρεμότητες.

To SpitiSpiti αναλαμβάνει την πλήρη οργάνωση της λειτουργίας του κτιρίου, από τα κοινόχρηστα και τα αρχεία έως τις συνελεύσεις, τις τεχνικές εργασίες και τη νομική υποστήριξη.

Ζητήστε προσφορά και ενημερωθείτε για την κατάλληλη υπηρεσία διαχείρισης.