Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας

Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι ένα από τα σημαντικότερα έγγραφα για μια πολυκατοικία, καθώς καθορίζει ποιες είναι οι αυτοτελείς ιδιοκτησίες του κτιρίου, ποια είναι τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη και ποια είναι τα ποσοστά συνιδιοκτησίας κάθε ιδιοκτησίας.

Με απλά λόγια, είναι το έγγραφο που βοηθά να γνωρίζουμε τι ακριβώς ανήκει σε κάθε ιδιοκτήτη και πώς συνδέεται η ιδιοκτησία του με το οικόπεδο και τους κοινόχρηστους χώρους.

Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία;

Η οριζόντια ιδιοκτησία είναι ένας τρόπος με τον οποίο ένα κτίριο μπορεί να χωριστεί νομικά σε αυτοτελείς και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, όπως διαμερίσματα, καταστήματα ή άλλους χώρους.

Για παράδειγμα, σε μία πολυκατοικία μπορεί να υπάρχουν:

• Διαμέρισμα Α1
• Διαμέρισμα Α2
• Διαμέρισμα Β1
• Διαμέρισμα Β2
• Καταστήματα
• Αποθήκες
• Θέσεις στάθμευσης, ανάλογα με τον τρόπο που έχουν προβλεφθεί στους τίτλους

Κάθε ιδιοκτησία έχει τη δική της κυριότητα, αλλά παράλληλα συνδέεται με ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινά και κοινόκτητα μέρη του κτιρίου.

Τι είναι η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι η πράξη με την οποία δημιουργούνται οι παραπάνω αυτοτελείς ιδιοκτησίες.

Συνήθως πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης και αποτελεί βασικό έγγραφο για την οργάνωση της ιδιοκτησιακής κατάστασης ενός κτιρίου.

Στη σύσταση περιγράφονται οι επιμέρους ιδιοκτησίες και καθορίζονται, μεταξύ άλλων, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούν σε αυτές.

Τι περιλαμβάνει η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Ανάλογα με την πράξη και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, η σύσταση μπορεί να περιλαμβάνει σημαντικά στοιχεία όπως:

1. Περιγραφή του ακινήτου

Περιγράφονται το οικόπεδο, η οικοδομή και οι επιμέρους ιδιοκτησίες που δημιουργούνται.

2. Περιγραφή κάθε ιδιοκτησίας

Καθορίζονται στοιχεία όπως:

• ο όροφος,
• η θέση,
• τα τετραγωνικά μέτρα,
• τα όρια της ιδιοκτησίας,
• η χρήση της,
• οι χώροι που τη συνοδεύουν.

3. Χιλιοστά συνιδιοκτησίας

Για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία καθορίζεται ένα ποσοστό ή αριθμός χιλιοστών συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη της οικοδομής.

Τα χιλιοστά αποτελούν ιδιαίτερα σημαντικό στοιχείο για τη λειτουργία της πολυκατοικίας και την κατανομή συγκεκριμένων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων.

4. Κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι

Η σύσταση συνδέεται με τον καθορισμό των κοινών μερών της οικοδομής, όπως ενδεικτικά:

• κλιμακοστάσιο,
• είσοδος,
• ανελκυστήρας,
• θεμέλια,
• στέγη ή δώμα,
• εξωτερικά μέρη του κτιρίου,
• άλλοι κοινόχρηστοι χώροι.

Το γεγονός ότι ένας χώρος χρησιμοποιείται αποκλειστικά από έναν ιδιοκτήτη δεν σημαίνει από μόνο του ότι μετατρέπεται σε αποκλειστική κυριότητα. Για παράδειγμα, μπορεί να υπάρχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο χώρο, ενώ η κυριότητα παραμένει κοινή.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ σύστασης και κανονισμού πολυκατοικίας;

Οι δύο έννοιες συχνά συγχέονται.

Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αφορά κυρίως τη δημιουργία και τον προσδιορισμό των αυτοτελών ιδιοκτησιών και των αντίστοιχων ποσοστών συνιδιοκτησίας.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας, από την άλλη πλευρά, αφορά τους κανόνες λειτουργίας και συνύπαρξης των ιδιοκτητών, όπως:

• τον τρόπο λήψης αποφάσεων,
• τις αρμοδιότητες του διαχειριστή,
• τη λειτουργία της γενικής συνέλευσης,
• τη χρήση κοινόχρηστων χώρων,
• τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών,
• τον τρόπο κατανομής συγκεκριμένων δαπανών,
• ειδικούς κανόνες για τη λειτουργία του κτιρίου.

Σε πολλές πολυκατοικίες τα δύο έγγραφα συνδέονται ή περιλαμβάνονται στην ίδια συμβολαιογραφική πράξη, όμως δεν πρέπει να θεωρούνται ταυτόσημα.

Γιατί είναι σημαντική η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Η σύσταση αποτελεί βασικό σημείο αναφοράς για την ιδιοκτησιακή κατάσταση μιας πολυκατοικίας.

Μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντική όταν προκύπτουν ζητήματα σχετικά με:

• την ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος,
• τα χιλιοστά μιας ιδιοκτησίας,
• τους κοινόχρηστους χώρους,
• δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης,
• αποθήκες και θέσεις στάθμευσης,
• μεταβιβάσεις ακινήτων,
• τροποποιήσεις της σύστασης,
• διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών.

Για αυτόν τον λόγο, πριν από σημαντικές αποφάσεις που αφορούν την πολυκατοικία, είναι χρήσιμο να ελέγχονται η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κανονισμός και ο πίνακας χιλιοστών.

Τι είναι ο πίνακας χιλιοστών;

Ο πίνακας χιλιοστών αποτυπώνει την κατανομή των ποσοστών που αντιστοιχούν στις επιμέρους ιδιοκτησίες.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει συγκεκριμένα χιλιοστά επί του οικοπέδου και διαφορετικό ποσοστό συμμετοχής σε συγκεκριμένες κατηγορίες δαπανών, ανάλογα με όσα προβλέπονται στους σχετικούς τίτλους και στον κανονισμό.

Επομένως, δεν πρέπει να θεωρούμε ότι όλα τα κοινόχρηστα έξοδα υπολογίζονται πάντοτε με τον ίδιο τρόπο.

Τι γίνεται αν υπάρχουν λάθη ή αλλαγές στην πραγματική κατάσταση;

Ένα συχνό ζήτημα στις παλιές πολυκατοικίες είναι η διαφορά ανάμεσα σε αυτό που περιγράφεται στους τίτλους και στην πραγματική κατάσταση του κτιρίου.

Μπορεί, για παράδειγμα, να έχουν πραγματοποιηθεί αλλαγές σε χώρους, χρήσεις ή διαρρυθμίσεις με την πάροδο των ετών.

Σε τέτοιες περιπτώσεις δεν αρκεί μια απλή προφορική συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών. Χρειάζεται έλεγχος των σχετικών τίτλων και, ανάλογα με την περίπτωση, συμβουλή από συμβολαιογράφο, δικηγόρο ή μηχανικό.

Τι γίνεται αν δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Η απουσία σύστασης μπορεί να δημιουργήσει σημαντικές ιδιοκτησιακές και πρακτικές δυσκολίες.

Δεν είναι ασφαλές να θεωρήσουμε ότι επειδή κάποιος χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, αυτό σημαίνει αυτομάτως ότι έχει δημιουργηθεί αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία.

Η πραγματική νομική κατάσταση πρέπει να ελεγχθεί με βάση τους τίτλους, τις συμβολαιογραφικές πράξεις και τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου.

Ποια έγγραφα πρέπει να έχει μια οργανωμένη πολυκατοικία;

Για τη σωστή διαχείριση μιας πολυκατοικίας είναι χρήσιμο να υπάρχει συγκεντρωμένος και ενημερωμένος φάκελος με βασικά έγγραφα, όπως:

• Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
• Πίνακας χιλιοστών
• Κανονισμός πολυκατοικίας
• Τυχόν τροποποιήσεις της σύστασης
• Τυχόν τροποποιήσεις του κανονισμού
• Πρακτικά γενικών συνελεύσεων
• Στοιχεία ιδιοκτητών
• Τεχνικά και άλλα απαραίτητα έγγραφα του κτιρίου

Η σωστή αρχειοθέτηση αυτών των στοιχείων βοηθά σημαντικά τον διαχειριστή και τους ιδιοκτήτες να έχουν σαφή εικόνα για το τι ισχύει στο κτίριο.

Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και διαχείριση πολυκατοικίας

Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν αφορά μόνο τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος. Μπορεί να επηρεάζει και την καθημερινή διαχείριση της πολυκατοικίας.

Όταν ο διαχειριστής γνωρίζει τα βασικά στοιχεία της σύστασης και του κανονισμού, μπορεί να έχει καλύτερη εικόνα για:

• τα ποσοστά συμμετοχής,
• τις ιδιοκτησίες του κτιρίου,
• τους κοινόχρηστους χώρους,
• τις ειδικές προβλέψεις του κτιρίου,
• τον τρόπο αντιμετώπισης συγκεκριμένων θεμάτων.

Συμπέρασμα

Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι ένα από τα βασικότερα έγγραφα μιας πολυκατοικίας. Καθορίζει τη νομική οργάνωση των αυτοτελών ιδιοκτησιών και συνδέεται άμεσα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τα κοινά μέρη του κτιρίου.

Εάν είστε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής, είναι σημαντικό να γνωρίζετε πού βρίσκεται η σύσταση, ο πίνακας χιλιοστών και ο κανονισμός της πολυκατοικίας σας.

Σημαντικό: Η σύσταση, ο κανονισμός και οι τίτλοι κάθε ακινήτου μπορεί να έχουν ιδιαίτερες προβλέψεις. Για ζητήματα που αφορούν νομική ερμηνεία, τροποποίηση σύστασης ή δικαιώματα ιδιοκτησίας, απαιτείται έλεγχος από τον κατάλληλο νομικό ή τεχνικό επαγγελματία.

Θέλετε να οργανώσετε καλύτερα την πολυκατοικία σας;

Το SpitiSpiti αναλαμβάνει τη σύγχρονη και οργανωμένη διαχείριση πολυκατοικιών, με έμφαση στη διαφάνεια, την ενημέρωση των ιδιοκτητών και την καθημερινή σωστή λειτουργία του κτιρίου.

Επικοινωνήστε με την Διαχείριση Πολυκατοικιών Spiti Spiti για να σας βοηθήσουμε στη διαδικασία σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και να σας ενημερώσουμε για όλα τα σχετικά νομικά και τεχνικά θέματα. Ζητήστε προσφορά!